長沙市招投標有限公司受長沙市土地開發建設有限責任公司的委托，現向全社會公開招募遴選合作單位，并就招募事項公告如下：
一、招募主體
長沙市產業投資集團有限公司下屬長沙市土地開發建設有限責任公司是公開招募遴選長投新成公寓運營合作單位的唯一合法招募主體。長沙市土地開發建設有限責任公司委托長沙市招投標有限公司（以下簡稱“代理公司”）協助開展招募工作，由代理公司組織發布招募遴選公告、接受報名、組織專家評審、發布結果公告等。
二、合作方式
（一）概述
長投新成公寓項目（含房間、底商、停車場）委托專業化運營企業運營，運營期的經營收入歸我司所有，由我司設置一個一般賬戶作為雙方共管賬戶進行收款和支付經營支出。經營支出設上限，在上限范圍內實報實銷。委托管理費與項目經營業績掛鉤，以是否達到目標毛利潤作為考核條件，以毛利潤為計算口徑。
（二）定義和解釋
1.經營收入：是指除正常履約的押金之外，經營項目期間產生的所有經營收入。包括但不限于公寓、商鋪、車位、廣告位等收入，以及因租戶違約而罰沒的押金等收入。
2.經營支出：是指項目運營日起，用于維持、從事和監督項目運營的全部開支。包括以下開支：
（1）運營費用：前臺人員費用（包含運營所需配置的店長、管家等人員全口徑費用及員工活動費用）、房間設施設備維護費用（戶內零星工程）、客戶活動費用等。
（2）營銷費用：項目日常推廣宣傳費、銷售資料費、中介傭金、公共關系維護、項目營銷渠道費等。
（3）物業管理費用：包含管理整棟大樓的物業人員經費、公區能耗、環境清潔費、秩序維護、零星改造工程、公共區域設施設備維修維護費用等。
（4）品牌管理費用：項目運營中后臺費用、項目運營管理系統費用等。
（5）開辦費用：根據開業籌備計劃經我司批準的、用于籌備項目開業的相關費用。包括但不僅限于購買辦公固定資產、開業典禮費用、廣告及市場推廣費用、培訓費用、籌備運營團隊的差旅費及其它相關雜費等。
不包括以下開支：
（1）符合動用維修基金標準的裝修、翻修、改造等費用。
（2）資本化資產的折舊及攤銷。
（3）應由雙方各自承擔的相關稅費。
（4）任何未經我司書面同意的、與運營管理物業無直接關系的其它各類開支或分攤。
3.經營年：項目開業日起至次年當月當日的前一天為第1個經營年，以后每個經營年按此計算。
4.毛利潤=經營收入-經營支出。
（三）管理經營期限
管理經營的期限為9年，自我司向中選人正式交付物業之日起開始計算。合同期滿后雙方均有意繼續合作，且雙方均未書面提出修改合同的，則按原合同續簽6年；若任何一方提出修改合同的，則不再續簽合同。
（四）退出機制
以項目實際毛利潤是否達到目標毛利潤的比例作為退出條件。第1個經營年不設置退出條件；第2個經營年的實際毛利潤≤目標毛利潤的70%；第3個經營年及以后的實際毛利潤≤目標毛利潤的80%；則我司有權無責清退專業運營企業。
（五）委托管理費用計算規則
（1）爬坡期業績不考核：爬坡期為第1個經營年，委托管理費用為實際毛利潤的A%。
（2）培育期業績考核：培育期為第2個經營年，以毛利潤是否達到目標作為考核條件，委托管理費以毛利潤為收取口徑。第2個經營年的目標毛利潤為1060萬元/年。
考核方式：
當實際毛利潤≤目標毛利潤的70%，委托管理費為0；
當目標毛利潤的70%＜實際毛利潤≤目標毛利潤的75%，委托管理費為實際毛利潤的3%；
當目標毛利潤的75%＜實際毛利潤＜目標毛利潤，委托管理費為實際毛利潤的A%；
當實際毛利潤≥目標毛利潤，委托管理費為目標毛利潤的A%+超額（實際毛利潤-目標毛利潤）部分的55%。
（3）穩定期業績考核：穩定期為第3個經營年及以后，以毛利潤是否達到目標作為考核條件，委托管理費以毛利潤為收取口徑。第3個經營年的目標毛利潤為1071萬元/年，年增幅為1%。
考核方式：
當實際毛利潤≤目標毛利潤的80%，委托管理費為0；
當目標毛利潤的80%＜實際毛利潤≤目標毛利潤的85%，委托管理費為實際毛利潤的3%。
當目標毛利潤的85%＜實際毛利潤＜目標毛利潤，委托管理費為實際毛利潤的A%。
當實際毛利潤≥目標毛利潤，委托管理費為目標毛利潤的A%+超額（實際毛利潤-目標毛利潤）部分的55%。
委托管理費報價A不得高于11%。
（六）經營支出規則
經營支出設上限，在上限范圍內實報實銷。其中品牌管理費不高于當年營業收入的5%；物業管理費第1個經營年不高于122萬元/年，年漲幅不高于2%。
上限設置規則：
第1個經營年，經營支出上限為360元/間/月*942間*12個月加不超過100萬的開辦費用。
第2個經營年，經營支出上限為360元/間/月*942間*12個月。
以后每個經營年，經營支出上限漲幅不高于2%（經營支出的漲幅不得高于經營收入的漲幅）。
三、招募條件
按照法治化、市場化原則，公平、公正、公開對全體意向投資者進行公開招募。意向合作單位（以下簡稱“申請人”）須具備的主要條件如下：
（1）申請人必須為中華人民共和國境內合法注冊的獨立法人，營業執照處于有效期。并提供連續三個月的依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄。
（2）申請人或其關聯公司在長沙行政區域范圍內，具有500間一年以上（至合作申請文件遞交截止時間止）的集中式長租公寓或酒店式公寓正常運營，此處集中式定義為單體項目不低于100間，低于100間的單體項目不計入總數。
（3）申請人具有自主開發的或單獨授權使用的租賃住房運營管理系統且實際運用于項目一年以上（至合作申請文件遞交截止時間止）。
（4）申請人或控股母公司注冊資本金≥2000萬元。
（5）申請人近三年（截止至本公告發布前36個月）內在經營活動中沒有重大違法記錄，未被“信用中國”網站列入失信被執行人和重大稅收違法案件當事人名單，不存在潛在或未決重大訴訟、仲裁及爭議（提供“信用中國”網站和“國家企業信用信息公示系統”信用信息系統查詢打印件）。
（6）本次招選不接受聯合體參與。
注：連續三個月指2022年12月-2023年2月
四、招募流程
（一）報名
1.報名時間。
申請人應于2023年3月23日17:00（北京時間）前提交報名材料，遴選文件費400元，報名時以轉賬形式遞交。
2.報名地點及聯系人。
代理機構：長沙市招投標有限公司
地址：長沙市芙蓉區馬王堆中路248號二樓
聯系人：方女士、熊女士
電話：0731-82804737
3.報名時需提交的材料。
（1）報名意向書（詳見附件1）；
（2）申請人的營業執照復印件、法定代表人或負責人以及被授權人的身份證明文件、授權委托書原件（詳見附件2）。
對于上述報名材料，申請人應逐項加蓋公章和騎縫章。密封提交。附件的模板不接受修改。
（二）資格審查
本次資格審查形式為資格后審。
（三）提交合作申請文件
申請人應于2023年3月30日13時30分（北京時間）前繳納信譽保證金（保證金金額：貳拾萬元整）并將合作申請文件提交至公告載明地點，提交合作申請文件需同時出具保證金繳納憑證，超過截止日期的合作申請文件將不予接受。
（四）答疑
1.申請人對遴選文件如有疑問，可于2023年3月23日17:00時前以紙質版資料形式向長沙市土地開發建設有限責任公司或代理機構提出；
2.代理機構將答疑題匯總，于2023年3月24日17:00時前答復所有申請人。
（五）競爭遴選評審
競爭遴選評審在代理公司進行，接受產投集團紀檢監察室監督。評審委員會根據《遴選文件》開展遴選評審。評審最高得分100分，超過70分視為合格申請人；
符合要求且得分在70分（含）以上的申請人，按得分高低排序（得分低于70分的不參加排序），得分最高的申請人將作為長沙市土地開發建設有限責任公司擬實施合作的第一順序對象。
（六）商務談判和協議簽署
長沙市土地開發建設有限責任公司與第一順序申請人開展合作洽談并達成合作意向，雙方按程序簽訂正式《合作協議》，在《合作協議》簽訂前長沙市土地開發建設有限責任公司有權對擬合作單位開展包括但不限于盡調、審計、評估等工作；
第一順序的申請人未能與長沙市土地開發建設有限責任公司達成合作意向的，長沙市土地開發建設有限責任公司有權選擇第二順序的申請人進行合作，以此類推，確定最終的合作伙伴。
五、保證金的處理
1.如申請人無正當理由主動放棄合作或在報名、遴選過程中存在弄虛作假等行為的，取消合作資格，保證金不予退還；
2.除不予退還情形外，長沙市土地開發建設有限責任公司將在簽訂《合作協議》后無息返還所有申請人已繳納的保證金。
六、其他
（一）本次合作單位公開招募嚴格按照長沙市產業投資集團有限公司相關規定執行。
（二）本公告最終解釋權歸長沙市土地開發建設有限責任公司。參與招募遴選的申請人一旦提交報名材料，則視為對本公告內容無異議。
（三）紀檢監督
長沙市產業投資集團有限公司紀檢監察室對此次招募遴選工作進行全過程監督。
監督電話:0731-84529359，郵箱:csctjw@163.com。
歡迎社會各界參與本次招募！
附件：
1.《報名意向書》
2.《授權委托書》
3.《長沙市產業投資集團有限公司下屬長沙市土地開發建設有限責任公司公開招募長投新成公寓運營合作單位遴選文件》 |
